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NO.1
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주
택 임 대 차 보 호
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법무사
종가 (宗家).
강원지역
법무사
NO. 1
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주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 "대항력"이 생기며, 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매 또는 공매시 후순위 권리자
기타 채권자보다 우선하여 임대차보증금을 받을 수 있는 "우선변제를 받을 권리"를 획득한다. |
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[
강원지역 ] 소액임차인의
기준 및 최우선 변제액 [강원도
지역]
시행일자
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임차보증금
기준
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최우선변제액
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비
고
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2014.
1. 1.
부터
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4,500
만원 이하
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1,500
만원
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2010.
7. 26.
부터
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4,000
만원 이하
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1,400
만원
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2008.
8. 21.
부터
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4,000
만원 이하
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1,400
만원
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2001.
9. 15.
부터
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3,000
만원 이하
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1,200
만원
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1995.
10. 19. 부터
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2,000
만원 이하
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800
만원
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1990.
2. 19.
부터
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1,500
만원 이하
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400
만원
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1987.
12. 1.
부터
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500
만원 이하
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500
만원
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1984.
6. 14.
부터
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200
만원 이하
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200
만원
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1.
물권이 채권에 우선
2.
우선변제권
3.
최우선변제권
4. 물권간 권리순위는 시간순서
5.
채권간 권리순위는 동등 (비율분배)
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주택임대차보호법
주요내용
•
목 적
-
주거용 건물(주택)의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를
규정
-
국민 주거생활의 안전을 보장
•
적용범위
-
모든 주거용 건물(전부 또는 일부)
-
임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도
적용
-
일시사용을 위한 임대차는 제외
-
미등기 전세에도 적용
•
대항요건 및 발생시기 : 주택의 인도와 주민등록을
마친 다음날 오전 0시
•
임대차기간 : 최단기간 2년 (묵시적 갱신 가능)
•
차임 등 인상율 : 연 5% (1년 이내 재증액 제한)
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※
주택임대차 아닌 일반임대차
•
민법 중 임대차의 규정을 적용
•
최저계약기간 : 1년
•
채권이므로 등기를 하지 않는 경우 보증금의 회수에
전혀 대항력이 없음
•
목적물이 매매 되더라도 임대차가 새주인에게 인수인계되지
않음 (새주인과 다시
계약하여야 함) → 매매는 임대차를 깨뜨린다.
•
주거용 건물에는 적용되지 않음
•
기한없는 임대차의 기간 (묵시적 갱신) 당사자의
사전통고(임대인 : 6개월전, 임차인 : 1개월전)로 계약이
해지됨
•
소유자 동의 없이도 소부분(절반이하의 부분) 전대(임차인이
다시 세를 주는 것) 가능
•
소유자 동의없는 양도는 소유자에게 대항할 수 없으나,
동의를 한 경우 양도는 합법적으 로 새로운
임차인에게 인계되면서 전임차인은 빠지게 됨
•
소유자 동의 없는 전대는 소유자에게 대항할 수 없으나,
동의를 한 경우 전대는 전차인이 있어도
임차인은 그대로 소유자(임대인)와의 관계가 그대로 유지됨.
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○
대항요건을 갖춘 임차인의 대항력 선순위 근저당권 등이
없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고
함) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나
매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금
전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다. 다만, 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는
경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없다.
○ 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의
우선변제권 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자부 임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에
임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
○ 소액임차인의
최우선변제권 임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 50% 범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자
및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다. 다만, 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여
경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 한다. 위에서 '주택가액'이라 함은 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다.
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임차권
등기
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임차인은
임차기간이 만료된 뒤 임차권등기를 해두면
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가거나
주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의
권리를 계속적으로 유지하게 된다.
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확정일자
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임대차계약서에
확정일자를 받아두면 채권인 보증금을 물권화
시켜 주는 효력을 지녀, 경매절차에서
저당권 등과 동일한 힘으로 순위다툼을 할
수 있다.
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