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주 택 임 대 차 보 호

 

법무사 종가 (宗家). 강원지역  법무사 NO. 1

 


 

 

주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 "대항력"이 생기며,
대항요건과 확정일자를 갖추면 경매 또는 공매시 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 임대차보증금을 받을 수 있는 "우선변제를 받을 권리"를 획득한다.

 

 

 

[ 강원지역 ] 소액임차인의 기준 및 최우선 변제액 [강원도 지역]

시행일자

임차보증금 기준

최우선변제액

비 고

2014.  1.  1. 부터

4,500 만원 이하

1,500 만원

 

2010. 7.  26. 부터

       4,000 만원 이하

       1,400 만원

 

2008.  8. 21. 부터

4,000 만원 이하

1,400 만원

 

2001.  9. 15. 부터

       3,000 만원 이하

       1,200 만원

 

1995. 10. 19. 부터

       2,000 만원 이하

          800 만원

 

1990.   2. 19. 부터

       1,500 만원 이하

          400 만원

 

1987. 12.   1. 부터

         500 만원 이하

          500 만원

 

1984.  6.  14. 부터

         200 만원 이하

          200 만원

 

 

 

 

1. 물권이 채권에 우선

2. 우선변제권

3. 최우선변제권

4. 물권간 권리순위는 시간순서

5. 채권간 권리순위는 동등 (비율분배) 

 

인터넷 전자등기
부동산 등기
개인파산
개인회생
민사소송
압류 • 가처분
압류 • 본집행
상업등기  [상]
법인등기  [민]
호적정정
공      탁
가사심판 • 소송
법원경매 • 자산공매
고소 • 고발 • 항고
행정심판 • 행정소송
주택임대차보호

 

 

 

 

 

 

 


주택임대차보호법 주요내용
 

 •  목      적

    - 주거용 건물(주택)의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정

    - 국민 주거생활의 안전을 보장

 •  적용범위

    - 모든 주거용 건물(전부 또는 일부)

    - 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용

    - 일시사용을 위한 임대차는 제외

    - 미등기 전세에도 적용

 •  대항요건 및 발생시기 : 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 오전 0시

 •  임대차기간 : 최단기간 2년 (묵시적 갱신 가능)

 •  차임 등 인상율 : 연 5% (1년 이내 재증액 제한)
 

 

 

 

 


※ 주택임대차 아닌 일반임대차
 

 •  민법 중 임대차의 규정을 적용

 •  최저계약기간 : 1년

 •  채권이므로 등기를 하지 않는 경우 보증금의 회수에 전혀 대항력이 없음

 •  목적물이 매매 되더라도 임대차가 새주인에게 인수인계되지 않음
     (새주인과 다시 계약하여야 함) → 매매는 임대차를 깨뜨린다.

 •  주거용 건물에는 적용되지 않음

 •  기한없는 임대차의 기간 (묵시적 갱신)
     당사자의 사전통고(임대인 : 6개월전, 임차인 : 1개월전)로 계약이 해지됨

 •  소유자 동의 없이도 소부분(절반이하의 부분) 전대(임차인이 다시 세를 주는 것) 가능

 •  소유자 동의없는 양도는 소유자에게 대항할 수 없으나, 동의를 한 경우 양도는 합법적으
     로 새로운 임차인에게 인계되면서 전임차인은 빠지게 됨

 •  소유자 동의 없는 전대는 소유자에게 대항할 수 없으나, 동의를 한 경우 전대는 전차인이
     있어도 임차인은 그대로 소유자(임대인)와의 관계가 그대로 유지됨.
 

 

 

 

 


대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 근저당권 등이 없는 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 함) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있다.
다만, 대항력이 있어도 확정일자를 갖추지 않거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당받을 수 없다.

대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 '확정일자부 임차인'이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

소액임차인의 최우선변제권
임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 50% 범위안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있다.
다만, 이러한 보호를 받기 위하여는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 한다.
위에서 '주택가액'이라 함은 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다.

임차권 등기

임차인은 임차기간이 만료된 뒤 임차권등기를 해두면 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의 권리를 계속적으로 유지하게 된다.

확정일자

임대차계약서에 확정일자를 받아두면 채권인 보증금을 물권화 시켜 주는 효력을 지녀, 경매절차에서 저당권 등과 동일한 힘으로 순위다툼을 할 수 있다.





 

 

 

 


 

 

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