NO.1

경     매

 

법무사 종가 (宗家). 강원지역  법무사 NO. 1

 


 

 

경매낙찰을 받으신 귀하께!

먼저, 낙찰을 축하드립니다.

낙찰 후속 절차(매각결정, 대금납부, 이전등기, 인도 등)를 위하여  매번 춘천지방법원에 오셔야 할 낙찰자님들!

그러잖아도 바쁜 와중에, 아주 짧은 시간의 법원 용무를 위하여 길거리에 뿌리는 시간과 돈이 아깝지 않으십니까?

경매 당일 또는 그 이후에라도

우리 사무실로 최고가매수신고서를 가지고 오시면 우리 법무사는 다음과 같은 일을 순조롭게 대행하여 드립니다.

     1. 매각허가결정문 수령

     2. 매각대금의 납부 (경락대출 상담)

     3. 소유권이전등기촉탁

     4. 부동산 인도

법무사합동사무소 우리는 대한법무사협회 손해배상공제회에 비상시 배상공제액 6억원가입되어 있습니다.

믿으신다면 믿음으로 맡겨 주시기 바랍니다.

( 입찰보증금 : 최저매각가격의 1/10 에 해당하는 금액 )
 


 

법원경매정보(경매정보 및 입찰참여안내. 부동산경매사건검색) (새창)

  사무소로 나오시면 목적물에 대한 권리
    분석 상담을 받으실 수 있습니다.
 
고객님의 입찰대리를 수행하고 있습니다.

 

동산경매정보(집행관 사무소, 동산경매사건검색) (새창)

인터넷 전자등기
부동산 등기
개인파산
개인회생
민사소송
압류 • 가처분
압류 • 본집행
상업등기  [상]
법인등기  [민]
호적정정
공      탁
가사심판 • 소송
법원경매 • 자산공매
고소 • 고발 • 항고
행정심판 • 행정소송
주택임대차보호

 

 

 

 

dia_brown.gif

경매 준비사항

 

여기에 대한 세부적인 상담문의는

          양승적 실장을 찾아주세요!

 

 

순번

구 분

신청인

법  무  사

비    고

1

강제경매

집행력 있는 정본

집행권원의 송달증명서

 

 

확정된 이행권고결정, 확정된 지급명령의 경우 송달증명서 및 확정증명서가 필요하지 않으나, 판결 송달 전에 판결이 확정되는 수도 있으므로 이런 경우에는 송달증명서를 제출하여 할 것이다.

2

임의경매

근저당권 설정계약서
채권원인증서(차용증서 등)

 

 

저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다.

근저당권에 있어 채권의 총액이 채권최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다.

근저당권의 실행비용(집행비용)은 근저당권의 채권최고액에 포함되지 아니한다고 보아야 하고, 매각대금에서 우선변제 받음

3

경매개시에 대한 이의신청

 

 

 

이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정을 한 집행법원에 경매개시에 대한 이의신청을 할 수 있고, 이의의 재판에 대하여는 다시 즉시항고를 할 수 있다.

담보권자가 피담보채권의 이행기 도래 전에 담보권을 실행하여 경매절차가 개시되었다 하더라도 그 경매신청이나 경매개실결정이 무효로 되는 것은 아니다. 이러한 경우 채무자나 소유자는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 경매절차를 저지하여야 한다.

4

 

공유자의 지분우선 매수신고서

공유자의 주민등록 등본

 

 

우선매수신고서가 접수되었다 하여도 매각기일이 끝날 때 까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수신고의 효력이 발생하지 않는다.
여러사람의 공유자가 우선매수 하겠다는 신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다.

5

매수인의 채무인수신청

(채권자의) 채무인수승낙서

(채권자의) 인감증명서

 

 

채무인수를 위하여는 대금납부기한이 정하여지기 전에 법원에 채무인수신청서를 제출하여야 한다.담

'재매각기일의 3일 이전까지'라 함은 재매각기일의 전일부터 소급하여 3일이 되는날의 전일까지를 의미하는 것이 아니라, 재매각기일의 전일부터 소급하여 3일이 되는날(즉, 3일째 날이 포함)까지를 의미

전매수인이 재경매기일 3일 이전까지 소정의 매입대금 등을 납부하여 오면 경매법원은 반드시 재매각명령을 취소하여야 함.

차순위매수신고인이 매각허가를 받았다면, 그 차순위신고인보다 먼저 대금을 납부하여야 소유권을 취득

재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없음(보증금 반환요구도 불가함)

6

경매취하서

(매수신고인) 경매취하 동의서

(매수신고인) 인감증명서

 

 

경매취하의 시기

요 건

매수신고 전

제한없음

매수신고부터 대금완납 전까지

매수신고인(최고가/차순위)의 동의

대금완납 후

취하 불가

7

소유권이전등기 촉탁신청

최고가 매수신고서

낙찰허가 결정

매각대금납부 영수증

주민등록 초본

 

 

8

 

(매각허가여부에 대한)

즉시항고

매각대금의 1/10 보증금
 
※ 보증보험증권은 불허

 

 

예고등기는 그 부동산에 대한 처분을 금지하는 효력이 없으므로 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니다. 단순히 매각물건명세서에 예고등기가 적혀 있지 않았다는 이유만으로는 매각허가에 대한 이의신청을 하기는 어려울 것이다.

가압류를 강제경매개시결정(본압류)절차로 이행하자, 가압류해방공탁금 공탁으로 가압류집행이 취소되어 가압류가 말소된 경우, 이를 이유로 강제경매개시결정을 취소한 사례가 있음

즉시항고가 기각되거나 항고인이 즉시항고를 취하한 때에는,
① 항고인이 채무자나 소유자인 경우, 보증금을 돌려받지 못한다.
② 이외의 사람인 경우에는, 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까의 보증으로
    제출한 금전의 연 20%에 해당하는 금원을, 보증으로 제출한 금전에서 공제를 하고
    그 나머지 금전만을 항고인에게 반환한다.

9

부동산인도명령 신청

매각대금 완납증명원

집행조서 등본

주민등록 등본

 

 

대금을 납부한 후 6월 이내에 인도명령을 신청하여야 한다.

점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 할 수 없다.

6월이 경과된 뒤에는 소유권에 기한 인도 도는 명도소송을 제기할 수밖에 없다.

채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. (다만, 기록상 이미 심문하였거나 명백한 경우에는 불심문)

부동산의 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시 되는 자에게도 미친다.(채무자인 처에 대한 인도명령은 공동점유자인 남편에 대하여 효력을 미침)

경매부동산의 매수인이 그 부동산을 소유자에게 다시 매매한 다음 잔금을 수령하지 못하였다면, 매수인은 매매계약이 해제되었다는 점을 입증하여 인도명령을 받을 수 있을 것임

매수인으로부터 부동산을 매수한 사람은 인도명령을 신청할 수 없다.
매각대금을 완납한 후에는 이전등기가 경료되기 전이라도 인도명령신청을 할 수 있다.
부동산인도명령은 집행문을 부여 받아야 집행할 수 있다 

10

채권상계신청

 

 

 

채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액(매수인이 배당할 금액롸 배당순위에 따라 배당기일에 실제로 배당받을 수 있는 금액)을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다.

11

 

배당이의의 소

 

배당표 사본

배당요구서 사본

배당기일조서 등본

기타(이의 자료로 영수증 등)

 

 

집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 한다.
집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 한다.
이의한 채권자나 채무자가 배당기일로부터 1주 이내에 집행법원에 대하여
배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 또는 청구이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류와 그 소에 관한 집행정지재판의 정본을 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 본다.
이의한 사람이 배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니한 때에는 소를 취하한 것으로 본다.

12

 

 

 

 

배당요구 신청

(집행력 있는 정본)

 

 

 

집행력 있는 정본

 

 

배당요구를 해야 배당에 참가할 수 있는 자
1. 집행력 있는 정본을 가진 채권자
2. 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자
3. 민법, 상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자
4. 조세 기타 공과금채권
5. 대위변제자의 배당요구

우선변제권이 인정되는 범위의 임금과 톼직금에 대하여는, 다음의 소명자료를 첨부하여 배당요구를 하여야 함.

① 판결이유 중에 배당요구 채권이 우선변제권 있는 임금채권이라는 판단이 있는 법원의 확정판결이나, 노동부에서 발행한 체불임금확인서 중 하나

② 국민연금보험료원천공제계산서, 근로소득에 대한 원천징수영수증, 국민연금보험료 납부사실 확인서, 국민건강보험료납부사실 확인서 중 하나..

권리신고는 배당요구와 달리 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것이며, 권리신고를 함으로써 이해관계인이 되지만,
권리신고를 한 것만으로 당연히 배당을 받게 되는 것은 아니며 별도로 배당요구를 하여야 한다.

[ 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담 ]

1. 선순위 근저당권으로 담보되는 채권
2. 선순위 전세권의 반환채권,
   단, 경매개시결정등기 후 6월 이내에 기간이 만료되는 전세권
       존속기간이 정함이 없는 전세권
       배당요구를 한 전세권에 한함
3. 선순위 담보가등기
   단, 채권을 증명하여 신고한 경우에 한함
4. 국세, 지방세, 산업재해보험료, 지방자치단체의 사용료, 수수료 등 공과금
5. 최종 3월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금
6. 주택임대차보호법상 소액보증금, 확정일자를 갖춘 주택임대차보증금,
    상가건물임대차보호법상 소액보증금, 확정일자를 갖춘 상가건물임대차보증금
7. 제3취득자의 비용상환청구권

13

배당요구 신청

(가압류권자)

 

 

 

14

 

 

배당요구신청

(주택임차인)

 

 

임대차계약서 사본

주민등록 등본

 

 

제1순위 전세권은 주택이 경매절차에서 매각된다면 원칙적으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하여야 할 것이고,

다만, 배당요구를 하면 제1순위 전세권은 소멸되고 매각대금에서 1순위로 배당을 받게 될 것이다.

배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구이 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.(배당요구 종기가 지나기 전 철회는 가능)

선순위 임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집행관의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 낙찰불허가사유가 된다.

이 경우, 매각허가 결정전에는 매각불허가신청을, 대금납부이전까지는 매각허가결정의 취소신청을 하여야 하고, 대금납부 이후에는 소유권을 취득하였기에 별론으로 손해배상 문제가 남을 뿐이다.

15

 

자동차 강제경매신청

 

자동차등록원부

집행력 있는 판결정본

송달증명원

 

 

자동차운수사업면허는 여객자동차운수사업을 합법적으로 영위할 수 있는 자격에 불과하므로 이를 압류하여 현금화하기에는 적합하지 않은 것이다.

경매신청채권자는 법원이 경매개시결정을 한 날로부터 2월 이내에 자동차의 소재를 파악하여 그 소재지를 관할하는 집행관에게 자동차 등의 인도집행을 위임하여 집행관의 점유하에 두어야 하고,
만일, 위 2월 이내에 집행관의 인도집행이 이루어지지 못하면 경매신청이 취소됨에 유의한다.

16

 

자동차강제경매신청 전

인도명령신청

자동차등록원부

집행력 있는 판결정본

송달증명원

 

 

집행관의 자동차 인도집행이 있는 후, 10일안에 채권자는 집행법원에 강제경매신청을 하였음을 증명하는 문서를 제출하여야 하고, 이것을 제출하지 않은 때에는 집행관은 자동차를 채무자에게 돌려주어야 한다.

17

 

자동차양도명령 신청

 

 

 

 

법원은 상당하다고 인정하는 때에는 압류채권자의 매수신청에 따라 그에게 자동차의 매각을 허가할 수 있다.
자동차양도명령의 신청은 압류채권자가 매수신청의 액을 정하여 자기에게 매각허가결정을 하여 달라는 취지를 분명히 표시하여야 한다.

입찰 당일 준비서류

1. 본인

    ①입찰보증금

    ②신분증

    ③도장

2. 대리인

    ①입찰보증금

    ②본인 인감증명서

     ③위임장

     ④대리인 도장

     ⑤대리인 신분증

3. 법인직원

    ①입찰보증금

    ②법인 인감증명서

    ③위임장

    ④법인등기부등본

    ⑤대리인인 직원의 도장

    ⑥대리인이 직원의 신분증

경매사건 진행

1. 경매신청 → 3월

2. 배당요구종기기일 → 1월

3. 제1회 매각기일 → 3주

    최저경매가 20% 저감

4. 제2회 매각기일 → 1주

5. 매각허가결정기일 → 7일

   즉시항고

5. 매각허가결정확정 → 1월

7. 잔대금 납부 → 1월

8. 배당기일

    소유권이전등기

    부동산인도명령

매수신청 보증금액

최저매각가격의 1/10

매각물건명세서 열람

일반인 누구나 매각기일 7일전부터 법원에 비치된 매각물건명세서를 열람할 수 있다.

말소기준권리

1. 압류 가압류

2. 경매개시결정 등기

3. 저당권, 근저당권

4. 담보가등기

5. 선행 전세권(경매를 신청하거나 배당요구를 한 경우)

 

민사집행법은

담보물건에 대하여는 '소제주의', 용익물권에 대하여는 '인수주의'를 취한다.

종래 가압류

종래 전소유자에 대한 가압류(할아버지 가압류)는 말소할 수 없는 것으로 처리하였으나, 현재 실무는 가압류를 말소하고, 다만 가압류권자에게 먼저 배당을 해 주고 남은 금원을 현소유자의 채권자에게 배당해 주고 있다.

부대채권을 증액하여 청구

담보권실행을 위한 경매를 신청하면서 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권에는 대여금 원금뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다.

과잉매각

과잉매각에 해당하면 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가해서는 안된다, 다만, 일괄매각의 경우에는 예외이며, 과잉매각의 경우 채무자가 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.


 

 

법무사합동사무소 우리 웹 관리 법무사 : 강승원 | E-mail : ina42@naver.com
[우 255-804] 강원 양구군 양구읍 양록길 41
| Tel : (033) 482-6622 | Fax : (033) 482-6644

Copyright ⓒ 2005  Woori Judicial Agent   All rights reserved



NO.1